Ev, arsa ve iş yeri gibi gayrimenkullerini kiraya vermek isteyen mülk sahiplerinin kira bedelini belirlerken ya da yıllık kira artışı için zam oranını belirlerken bazı durumları dikkate alması gerekir. Yazımızı okuyarak “Emsal kira değeri nedir?” , “Kira artış oranı nasıl hesaplanır?” gibi soruların yanıtlarını bulabilirsiniz.
Kira geliri olan kişiler, her yıl kira gelir vergisi ödeyerek elde ettikleri gelirin vergisini ödemiş olur. Gayrimenkulünü kiraya veren her mülk sahibi, vergilendirme öncesi bir beyanda bulunmak durumundadır. Emsal kira bedeli, kira gelir beyanı esnasında kiraya verilen mülkler için özel olarak belirlenen minimum tutarı karşılar.
Gelir Vergisi Kanunu’nun 73. maddesi, Emsal Kira Bedeli Esası olarak isimlendirilir. Bu maddeye göre kiraya verilen gayrimenkullerin kira bedelleri, benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden daha düşük olamaz. Kira geliri olan vergi mükellefleri, kira beyannamesi yaparken de emsal kira bedelinden düşük bir kira geliri beyan edemez.
Emsal kira bedeli, ev, iş yeri gibi gayrimenkullerini kiraya vermek isteyen kişilerin adil ve Gelir Vergisi Kanunu’na uygun bir kira bedeli belirlemelerini sağlar. Emsal kira bedeli, kira bedelinden düşük olduğu takdirde mülk sahibi yasal olarak sorunlar yaşayacaktır. Bu tip bir durumla karşılaşıldığında Maliye Bakanlığı tarafından mülk sahibine soruşturma açılabilir. Böyle bir durumla karşılaşılmaması için emsal kira bedeli hesaplanırken bina ve arazilerde Vergi Usul Kanunu'na göre belirlenen vergi miktarı dikkate alınabilir. Bunun için mülkün emlak vergisinin %5’i alınır ve emsal kira bedeli hesaplanabilir. Örneğin; 100.000 TL emlak vergisi olan bir mülkün emsal kira bedeli 5000 TL’nin üzerinde olmamalıdır. Bina ve arsa dışındaki kiralamalarda ise maliyet bedeli ya da Vergi Usul Kanunu'nun servetlerin değerlendirilmesi hakkındaki hükümleri sonucunda ortaya çıkan miktarın %10’u hesaplanır.
Emsal kira bedeli aşağıdaki durumlarda uygulanmaz. Gelir Vergisi Kanunu’nun 73. maddesine göre:
● Boş gayrimenkullerde sadece muhafaza etmek amaçlı ikamet edilmesi,
● Gayrimenkullerde mal sahiplerinin usul yani üst soy akrabalarının, çocuklarının, kardeşlerinin, torunlarının ya da kardeşlerinin ikamet etmesi,
● Konutta hem mal sahibi hem de akrabaların birlikte ikamet etmesi,
● İl özel idareleri, belediyeler ya da kamu kurulaşlarına kiralama yapılası gibi durumlarda emsal kira bedeli uygulanmaz.
Bu durumların dışında emsal kira bedeli uygulaması gerçekleşmek durumundadır. Aksi halde yasal sorunlar yaşanabilir.
Yıllık kira artışı zamanında hem kiracılar hem de mülk sahipleri, kira artış oranı konusunda araştırmalar yapmaya başlar. Yeni kira hesaplama sürecinde en büyük etkenlerden biri kiracı ve kiralayan arasında yapılan sözleşmedir. Taraflar sözleşmeyi imzalarken kira zammı hesaplama süreci için ekstra bir madde ekleme ihtiyacı duymadılarsa kira artış oranı, Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından belirlenen, 12 aylık (1 yıl) Tüketici Fiyat Endeksi’ne kısaca TÜFE’ye göre belirlenebilir. TÜFE’nin belirlediği oran her yıl değişkenlik göstereceği için zam tarihinde güncel orana uygun bir kira artışı sağlanır.
Kira sözleşmesinde Tüketici Fiyat Endeksi’ne dair bir madde yoksa, kira artışı belirlenen oranda artırılabilir. Özetle kira artış oranı gün sonunda kiracı ve kiralayanan anlaşmasına bağlı olarak gerçekleşebilir.
Tüm bunların yanı sıra dönemsel olarak uygulanan kanunlar da kira artış oranını etkileyebilir. Örneğin; 2 Temmuz 2023 tarihinde 6098 sayılı Borçlar Kanunu'na yeni ve geçici bir madde eklenerek konut kira artış oranına bir sınır getirilmiştir. Bu geçici ek maddeye göre kira artış oranı 1 Temmuz 2024'e tarihine kadar %25 olarak sabitlenmiştir. İlerleyen dönemlerde bu maddenin geçerlilik tarihi uzatılabilir ya da yerine farklı bir madde eklenebilir.
Tüm bu metrikler dikkate alındığında kiracı ve mülk sahibi yeni kira bedelini netleştirebilir. Anlaşmazlık durumunda kiracı ya da kiralayan haklarını korumak için yasal yollara başvurabilir.
Tıpkı ev kira artış oranı gibi iş yeri kira artış oranı için de kiracı ve kiralayan arasında yapılan sözleşme esas alınır. Bir esnaf için dükkan kira artış oranı ya da kurumsal bir firma için ofis kira artış oranı, yapılan kira sözleşmesindeki ilgili maddeye göre belirlenebilir.
Sözleşmedeki kira artış oranı maddesine tarafların kararınca belli bir miktarda bir zam oranı eklenebilir ya da yeni kira bedelinin Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından belirlenen Tüketici Fiyat Endeksi’nin yıllık oranına uygun şekilde yenileneceğine dair bir ibare eklenebilir. Bu durumda iş yeri kira artışı da o yılın Tüketici Fiyat Endeksi’nde belirnen oran dikkate alınarak gerçekleştirilebilir. Örneğin; iş yeriniz için 10000 TL olan kira bedeli ödüyorsanız ve kira zammının yapılacağı yıl Tüketici Fiyat Endeksi %30’luk bir artış yapılmasını belirtiyorsa yeni kira bedeli 13000 TL olacaktır.
Borçlar Kanunu'na eklenen konut kira artış oranı maddesi gibi iş yerleri için de dönemsel olarak bazı özel yasalar belirlenebilir. Bunun takibi yapılarak çeşitli avantajlardan yararlanılabilir.
Hem konut hem de iş yerleri için yaşanan anlaşmazlıklar sonucu kira sözleşmesi feshedilebilir. “Kira sözleşmesi nasıl feshedilir?” öğrenmek için ilgili yazımıza göz atabilirsiniz. Konut piyasası hakkında daha fazla içeriğe ulaşmak için blogumuzdaki içeriklerimizi inceleyebilirsiniz.
Yeni ev hediyesi alırken kararsız mı kaldınız? Size yardımcı olması için bu yazımızda yeni ev hediyesi fikirlerini paylaştık, okumak için hemen tıklayın!
Salonunuzu tamamlayacak halınızı seçmeden önce bu yazıyı okuyun. Salonunuza en uygun halıyı nasıl seçebileceğinizi öğrenmek için hemen tıklayın!
Evinizin sizi karşılayan ilk noktası olan kapınızı birbirinden göz alıcı süslerle donatın. Kapı dekorasyon fikirlerimizi öğrenmek için tıklayın!
Lütfen Bilgilerinizi Kontrol Ediniz.
Yeniden Deneyin
6563 sayılı Elektronik Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanun ve 6698 sayılı Kişisel Verilerin Korunması Kanunu uyarınca, Nurol GYO ile paylaşmış olduğum iletişim adreslerime, doğrudan veya dolaylı olarak ürün ve hizmetlerini tanıtmak amacıyla ileti gönderilmesine, kişisel verilerimin pazarlama süreçlerinin planlanması ve icrası amacıyla Nurol GYO tarafından sunulan ürün ve hizmetlerin beğenilerime, kullanım alışkanlıklarıma ve ihtiyaçlarıma göre özelleştirilmesi için işlenmesine, bu çerçevede kişisel verilerimin Nurol GYO’nun doğrudan veya dolaylı ortakları ve iştirakleri ile paylaşılmasına, Kişisel Verilerin Korunması ve İşlenmesi Politikası’nı okuduğumu ve anladığımı kabul ederek izin veriyorum.
